Vướng mắc thi tuyển kiến trúc chung cư: "Điểm nghẽn" khiến chủ đầu tư mệt mỏi

Việc thiếu hướng dẫn thống nhất về thi tuyển phương án kiến trúc chung cư hiện nay đang tạo ra rào cản pháp lý lớn, khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ và phát sinh chi phí.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nỗ lực phục hồi, những xung đột trong cách hiểu và áp dụng pháp luật về kiến trúc đang trở thành “hòn đá tảng” ngáng đường các doanh nghiệp. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa chính thức gửi văn bản tới Bộ Xây dựng, kiến nghị làm rõ quy định về việc thi tuyển phương án kiến trúc đối với các công trình nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại do vốn tư nhân đầu tư.

“Ma trận” định nghĩa về chung cư hỗn hợp

Điểm mấu chốt gây tranh cãi hiện nay nằm ở khái niệm “chung cư hỗn hợp”. Theo phân tích từ HoREA và Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, có một sự thiếu nhất quán nghiêm trọng giữa các văn bản pháp luật hiện hành.

Sự chồng chéo giữa các quy định pháp lý

Hiện nay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với sự không đồng nhất giữa Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Cụ thể, các văn bản này chưa đưa ra một con số tỷ lệ diện tích sàn cụ thể để phân định giữa chức năng ở và các chức năng khác (thương mại, dịch vụ). Chính khoảng trống pháp lý này khiến các cơ quan quản lý tại địa phương lúng túng, dẫn đến việc áp dụng Luật Kiến trúc 2019 một cách tùy nghi.

Hệ quả là, nhiều chủ đầu tư không biết dự án của mình có thuộc diện bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc hay không. Việc thi tuyển không đơn thuần là vẽ một bản thiết kế, mà là một quy trình hành chính phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí tổ chức, xét duyệt.

Hệ lụy từ những văn bản hướng dẫn “tạm thời”

Đáng chú ý, Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng từng có văn bản trả lời riêng cho một doanh nghiệp, khẳng định nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại dịch vụ vẫn là công trình nhà ở hỗn hợp, không phải công trình công cộng. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, một văn bản trả lời đơn lẻ không thể trở thành tiền lệ hoặc căn cứ áp dụng thống nhất cho toàn bộ thị trường.

Đối với các chủ đầu tư tư nhân, việc bị buộc thi tuyển phương án kiến trúc cho những công trình vốn dĩ không mang tính chất “công cộng thuần túy” sẽ dẫn đến:

• Kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư: Thủ tục thi tuyển có thể làm chậm tiến độ khởi công từ vài tháng đến một năm.
• Gia tăng chi phí vận hành: Chi phí tổ chức thi tuyển, thuê đơn vị tư vấn và quản lý quy trình.
• Rủi ro pháp lý: Thay đổi phương án kiến trúc sau thi tuyển có thể dẫn đến việc phải điều chỉnh quy hoạch ¹⁄₅₀₀, tạo ra một vòng lặp thủ tục hành chính mệt mỏi.

Giải pháp tháo gỡ: Công thức 50% và sự can thiệp của Bộ Xây dựng

Để giải quyết triệt để, UBND TPHCM đang nghiên cứu điều chỉnh Quy chế quản lý kiến trúc với một đề xuất mang tính định lượng rõ ràng:

• Nhà chung cư mục đích hỗn hợp: Chức năng ở chiếm từ 50% tổng diện tích sàn xây dựng trở lên \(rightarrow\) Không bắt buộc thi tuyển kiến trúc.
• Công trình hỗn hợp nhóm công cộng: Diện tích thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn vượt quá 50% \(rightarrow\) Xác định là công trình công cộng và áp dụng quy định thi tuyển.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh rằng việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là yếu tố sống còn để tăng nguồn cung nhà ở. Khi các quy định trở nên minh bạch, doanh nghiệp sẽ tự tin hơn trong việc triển khai dự án, trực tiếp giải quyết bài toán thiếu hụt căn hộ tại các đô thị lớn như TPHCM.

Góc nhìn chuyên gia: Cần một tư duy quản lý linh hoạt

Việc yêu cầu thi tuyển kiến trúc là cần thiết đối với các công trình biểu tượng hoặc công trình công cộng phục vụ cộng đồng để đảm bảo mỹ quan đô thị. Tuy nhiên, áp dụng rập khuôn cho các dự án nhà ở thương mại vốn bằng vốn tư nhân là một sự cứng nhắc không cần thiết. Sự can thiệp của Bộ Xây dựng lúc này không chỉ là ban hành một văn bản hướng dẫn, mà là thay đổi tư duy quản lý: Chuyển từ “kiểm soát quy trình” sang “quản lý kết quả”.

Theo bạn, việc định nghĩa tỷ lệ 50% diện tích sàn có đủ để phân loại công trình một cách công bằng? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn hoặc gửi câu hỏi về pháp lý bất động sản cho chúng tôi dưới phần bình luận.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao việc thi tuyển phương án kiến trúc lại gây khó khăn cho chủ đầu tư?Vì quy trình này phức tạp, tốn kém chi phí và kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, đặc biệt khi định nghĩa về ‘chung cư hỗn hợp’ không thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tùy tiện tại các địa phương.

Đề xuất phân loại chung cư hỗn hợp của TPHCM là gì?TPHCM đề xuất lấy mốc 50% diện tích sàn: nếu chức năng ở chiếm từ 50% trở lên thì là nhà chung cư hỗn hợp; nếu thương mại/dịch vụ chiếm trên 50% thì là công trình công cộng.

Việc tháo gỡ vướng mắc này có tác động gì đến thị trường nhà ở?Giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và từ đó tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao việc thi tuyển phương án kiến trúc lại gây khó khăn cho chủ đầu tư?

Vì quy trình này phức tạp, tốn kém chi phí và kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, đặc biệt khi định nghĩa về ‘chung cư hỗn hợp’ không thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tùy tiện tại các địa phương.

Đề xuất phân loại chung cư hỗn hợp của TPHCM là gì?

TPHCM đề xuất lấy mốc 50% diện tích sàn: nếu chức năng ở chiếm từ 50% trở lên thì là nhà chung cư hỗn hợp; nếu thương mại/dịch vụ chiếm trên 50% thì là công trình công cộng.

Việc tháo gỡ vướng mắc này có tác động gì đến thị trường nhà ở?

Giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và từ đó tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.